NDP RENT
Gli affitti brevi a Roma sono legali — ma nel 2026 sono anche l'attività più tracciata d'Italia: CIN obbligatorio, comunicazioni in Questura entro 24 ore, requisiti di sicurezza, tassa di soggiorno, controlli incrociati col Fisco. Le sanzioni arrivano a 8.000€ e sono cumulabili. In questa guida trovi le regole spiegate semplici — e alla fine, il modo per essere in regola senza compilare un modulo: farlo fare a chi lo fa di mestiere. (Le norme evolvono: guida aggiornata a luglio 2026; per la parte fiscale, la parola finale è del tuo commercialista.)
Il CIN: cos'è e chi deve averlo
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che identifica ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazione turistica. Si richiede sulla banca dati del Ministero del Turismo (BDSR) e vale per tutti: privati e imprese, anche chi affitta solo d'estate.
Una volta ottenuto, va esposto all'esterno dell'immobile (targhetta o citofono) e inserito in ogni annuncio online — Airbnb, Booking, sito proprio. Le sanzioni sono pesanti: fino a 8.000€ per chi affitta senza CIN, fino a 5.000€ per chi non lo indica negli annunci. E da maggio 2026 le piattaforme sono obbligate a rimuovere gli annunci senza codice: senza CIN, semplicemente, non lavori.
Gli ospiti: Alloggiati Web entro 24 ore
Ogni ospite va identificato con documento e le sue generalità vanno comunicate alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo (art. 109 TULPS). Attenzione a un dettaglio che frega molti: l'identificazione deve essere certa — la foto del documento mandata su WhatsApp non è considerata valida. È uno degli adempimenti dove il fai-da-te scivola più spesso, e le violazioni su questo fronte sono le più serie di tutte.
Inserisci l'indirizzo e alcuni dettagli dell'immobile: ricevi una prima stima basata sui dati della tua zona, senza impegno.
Scopri quanto rende la tua casa →Sicurezza: estintori e rilevatori
Le case in affitto breve devono rispettare requisiti di sicurezza: rilevatori di gas e monossido di carbonio e almeno un estintore portatile ogni 200 m². Le sanzioni per chi ne è sprovvisto vanno da 600 a 6.000€. Sono adempimenti semplici e poco costosi — ma vanno fatti, documentati e mantenuti.
Tassa di soggiorno e altre comunicazioni
A Roma ogni notte venduta genera la tassa di soggiorno: va incassata dagli ospiti e versata al Comune, con le relative rendicontazioni periodiche. A questa si aggiungono le comunicazioni statistiche richieste dalla Regione. Ogni prenotazione, in pratica, porta con sé più adempimenti verso soggetti diversi: gestirli a mano, su più piattaforme, è il modo più facile per dimenticarne uno.
Il peso di questi adempimenti va messo sull'altro piatto della bilancia insieme ai ricavi: quanto può rendere davvero una casa lo trovi in quanto rende una casa in affitti brevi a Roma.
Le tasse: cedolare secca e limiti
Sul fronte fiscale, nel 2026 la cedolare secca per gli affitti brevi è al 21% su una unità immobiliare (scelta in dichiarazione) e al 26% sulla seconda. Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi scatta la presunzione di attività d'impresa: partita IVA e relativi obblighi. Inoltre il CIN va ora indicato anche in dichiarazione dei redditi, e i dati delle piattaforme arrivano al Fisco già incrociati.
Qui la regola è una: parla col tuo commercialista. Quello che facciamo noi è dargli la materia prima perfetta — ogni mese, ai nostri proprietari, arrivano numeri completi e ordinati: incassi, spese, tutto documentato.
Il calendario degli adempimenti
Per orientarti, ecco la sequenza degli obblighi vista dal proprietario:
- Prima di partire — richiesta CIN sulla BDSR, targhetta all'esterno, codice negli annunci, estintori e rilevatori installati.
- A ogni prenotazione — identificazione certa degli ospiti e invio ad Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo; incasso della tassa di soggiorno.
- Periodicamente — versamento e rendicontazione della tassa di soggiorno al Comune, comunicazioni statistiche regionali.
- Ogni anno — dichiarazione dei redditi con cedolare secca e indicazione del CIN, insieme al tuo commercialista.
Nulla di impossibile — ma è un flusso continuo, e ogni anello dimenticato ha una sanzione attaccata. È il motivo per cui nella gestione completa NDP Rent questo calendario non lo vedi mai: gira da solo, per ogni casa, ogni giorno.
In regola senza pensieri
Riassumendo: CIN, esposizione e annunci, Alloggiati Web entro 24 ore, sicurezza, tassa di soggiorno, comunicazioni regionali, dichiarazioni. Tutto fattibile — ma è un secondo lavoro, e ogni dimenticanza ha un prezzo a tre o quattro zeri.
L'alternativa è farlo fare a chi lo fa ogni giorno: da NDP Rent la burocrazia è inclusa nella gestione completa — CIN, ospiti, tassa di soggiorno, comunicazioni: tutto noi, per 57+ case a Roma. Tu ricevi il resoconto e il bonifico, e la casa è sempre in regola. Se vuoi partire col piede giusto, l'Analisi Gratuita dei Ricavi ti dice in 24 ore quanto può rendere casa tua: alla burocrazia pensiamo dopo, noi.
Domande frequenti
Il CIN serve anche se affitto solo qualche settimana l'anno?
Sì: l'obbligo dipende dall'uso turistico dell'immobile, non dalla frequenza. Anche l'affitto saltuario richiede il CIN.
Cosa rischio se affitto senza CIN nel 2026?
Sanzioni fino a 8.000€ per unità, la rimozione degli annunci dalle piattaforme e controlli incrociati del Fisco: dal 2026 il CIN va indicato anche in dichiarazione dei redditi.
Con NDP Rent devo occuparmi io di CIN e comunicazioni?
No: CIN, Alloggiati Web, tassa di soggiorno e comunicazioni sono inclusi nella gestione completa. Sei sempre in regola senza compilare un modulo.
